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初心者でも始められる新潟の不動産投資のやり方を紹介します!

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さしとかです。

不動産投資を始めてわずか2年、まだまだ学ぶことも沢山ありますが、オススメの不動産投資をご紹介したいと思います!

物件には

駐車場
マンション
アパート
テナント

など色々ありますが…

ずばり!コミコミ500万以下の戸建を買う!
です。

コミコミ500万以下の戸建というのがポイントです。

1.何故戸建なのか

①相手が投資家の可能性が低いので指値が効きやすい

投資家相手だと正直、値引きなどは厳しいですが相手が一般の方だと、相続などでモメている場合が多く売り急いでいる場合も多いです。

交渉ごとも不得意な場合が多いので、上手く交渉出来れば指値を入れることも可能です。

②木造アパートより戸建の方がしっかりした建物の場合が多い

先日、サブリースで有名なレ○パレスのアパートで構造状の問題が発覚し、話題になってます。

どうしてもアパートは営利目的の色が強いので構造や建具、設備などの質が低くなりがちです。

しかし、戸建は売主さんのご家族がずっと住めるように想定しながら建てた家です。

物件によってはシステムキッチンが入っていたり、トイレが広かったり、アパートでは考えられない設備や広さを提供出来ます。

腕のいい大工さんが立てていれば、しっかりした建物です。

住環境は戸建の方が圧倒的に優位です。

③アパートに比べて、競合が少なく入居者が長期化しやすい。

極論ですが、同じエリアでアパートと戸建が同じ金額だった場合、多くの方が選ぶのは戸建だと思います。

防音性や空間の広さなど既存のアパートではないものが多くあります。

スーモやホームズを見ると、アパートなどの部屋数に対して戸建は1/100程度しか数がないので競合が少ないです。

競合が少ないのはマーケットを考える上で圧倒的に優位です!

また、生涯賃貸で暮らす方は戸建を選ばれる傾向にありますし、ファミリー層の需要もありますので単身者より長く住む傾向があります。

ただし、町内会などに入る必要があったりしますのでその点では手間になる場合もあります。

2.何故コミコミ500万以下なのか

①アパートより家賃が高い場合が多く、高利回りを作り出しやすい

最近の木造アパートはエリアによっては、2万円代など本当に低価格のものも出てきています。

しかし、戸建はよほど酷いエリアでない限りは4万~10万で貸せます。

エリアにもよりますが、戸建は同じエリアの単身用の物件の金額+2万~3万で貸せる場合が多いです。

戸建の購入とリフォームと400万で行えば6万で貸して、表面利回り18%です。

有名不動産投資家の方は利回り100%など戸建で実現している方もいらっしゃいます。

戸建は購入費用の割に家賃を高く出来る傾向にあります。

②リフォーム費を想定し戸建を購入する

木造の戸建はRCや鉄骨のマンションなどに比べてリフォームしやすく、費用も読みやすいです。

水回りなどを工事しない場合であれば、100万円あれば内装の壁紙から装飾、和室から洋室の変更など色んな施策が打てます。

戸建は家賃を高く取りやすい傾向にあるのでしっかりと差別化を図れば競争力を持てると考えられます。

また、しっかりとリフォームされている戸建は少ないように感じます。

さしとかは戸建でリフォームをしっかりやっている物件が少ないと考えてますので、今回購入した戸建はより差別化を図るためにリフォームを行いました。

お金を使わなくても、生活○護世帯などのニーズもありますので手堅いです。

③500万くらいなら金融機関もお金を貸してくれやすい

先日、信用金庫のチラシを見たら、地域応援型の自由に使えるローンを500万までで2%を切るくらいで貸付をやってました。

頭金もあれば更に借りる金額も少なくなります。

リスクを減らして、更に金融機関の実績も作りやすいのでスタートには最適です。

500万程度の借り入れであれば破産の可能性は低いです。

所持金によっては担保も取られない場合もありますので次の物件の担保に使い、融資もしやすくなります。

以上のような理由で、新潟では戸建の不動産投資を推します!

高属性でガンガン拡大していきたい方はアパートやマンションの一棟物を狙ってもよいと思います。




戸建への不動産投資は安全ですが、規模の拡大が遅くなるというデメリットがあります。

ぜひ、これから始めたいという方は参考にして頂ければと思います!

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プロフィール

さしとか

Author:さしとか
1984年生まれ
新潟市在中
既婚 子供2人

新潟市在中のサラリーマン

社会人になったばかりの時に読んだ金持ち父さん貧乏父さんのラットレースという言葉はとても強烈でした。仕事を休まず身体と心を削りながら働き苦しんだ結果、最後に自分と家族をを守れるものは自分だけだと理解しました。それ以来、投資家として生きていくことを決意し、2016年から不動産賃貸事業を開始。
資産収入の仕組みを作り、40歳までにセミリタイアをします!

2018年現在、アパート経営から戸建、駐車場から区分マンションまで幅広く投資をしています。

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